Rozpočet a finance obcí 9. díl: Dlouhodobé pronájmy obecního majetku – právní rámec a modely správy

Ing. Jan Mareš, MPA, LL.M.

Majetek obce je nejen předmětem správy, ale také nástrojem rozvoje. Ne každou budovu, pozemek nebo prostor obec sama využije, a tam, kde to dává smysl, přistupuje k pronájmu. V případě dlouhodobých pronájmů obecního majetku však vstupuje do hry více faktorů než jen cena nájemného. Obec se stává partnerem v právním i faktickém vztahu, který může trvat i několik desítek let. Správné nastavení podmínek, respekt k veřejnému zájmu, ochrana majetku a kontrola plnění smlouvy jsou klíčovými atributy odpovědné samosprávy.

Z právního hlediska je obec při nakládání s majetkem vázána několika zásadami. První je povinnost jednat s péčí řádného hospodáře dle § 38 zákona o obcích (zákon č. 128/2000 Sb.). Druhou je transparentnost, tedy zásada předvídatelnosti, zveřejnění záměru a rovného přístupu, zejména u nemovitostí, kde je obvyklá tržní konkurence. Zásadní je také respekt k § 39 odst. 1 zákona o obcích, podle nějž musí být úmysl obce pronajmout nemovitý majetek zveřejněn alespoň 15 dnů před rozhodnutím příslušného orgánu. Důvodová zpráva k danému rozhodnutí by pak měla obsahovat srovnání variant, ekonomické posouzení a výslovné zdůvodnění zvoleného modelu.

Dlouhodobý pronájem obvykle přesahuje horizont jednoho volebního období. Z toho plyne povinnost obce jednat tak, aby nezatížila budoucí samosprávu nevýhodnými nebo neprůhlednými podmínkami. To se týká zejména tzv. nevypověditelných smluv na více než 10 let, nájmů s právem stavby, nebo smluv s automatickým prodlužováním. Tyto modely mohou být z právního hlediska v pořádku, ale musí být věcně zdůvodněny, projednány a uzavřeny za situace, kdy je obec schopna posoudit všechna rizika a přínosy.

V praxi existují tři základní modely správy dlouhodobě pronajatého majetku:

1. Správa prostřednictvím běžného nájmu za tržní cenu. Tento model je nejčistší, obec zveřejní záměr, stanoví minimální podmínky (např. nájemné, účel, délku trvání) a vybere nájemce na základě transparentního procesu. Typicky se jedná o komerční nájmy, tedy obchody, restaurace, kanceláře, pozemky. Obec zde funguje jako vlastník, zajišťuje základní údržbu, sleduje plnění podmínek a dbá na pravidelné přehodnocování cen. Výhodou je jednoduchost, přehlednost a kontrola. Rizikem může být nedostatečné smluvní ošetření při změně nájemních vztahů.

2. Pronájem s účelovým určením – zvýhodněné nájemné. Obce často pronajímají majetek za nízké nájemné subjektům, které plní veřejně prospěšný účel, například spolkům, kulturním institucím, poskytovatelům sociálních služeb. Tento model je možný, ale pouze při splnění podmínky veřejného zájmu. V praxi by taková smlouva měla být podmíněna např. poskytováním konkrétní služby veřejnosti, stanoveným okruhem cílových skupin, pravidelným reportingem a možností vypovězení při porušení účelu. Významným prvkem je také vymezení časového horizontu, po kterém dojde k revizi smlouvy, např. po 5 letech.

3. Předání správy vybranému subjektu – koncese či provozní smlouva. U rozsáhlejšího majetku, například sportovišť, kulturních center, víceúčelových hal, volí obce tzv. provozní modely, kdy je majetek svěřen k užívání na základě smlouvy o výpůjčce, správě nebo veřejnoprávní koncesi. V těchto případech bývá výhodou přenesení provozního rizika, ale zároveň roste požadavek na dohled, nastavení kontrolních mechanismů a definici výstupů. Obce často podceňují smluvní ujednání o údržbě, investicích, odpovědnosti za škody či o řešení ukončení spolupráce. Doporučuje se zahrnout i povinnost zpětného převzetí ve stanoveném technickém stavu.

Bez ohledu na model je nezbytné, aby veřejnost měla přístup k podmínkám nájmu, ať již prostřednictvím registru smluv, nebo vlastní transparentní politiky zveřejňování. Při všech dlouhodobých pronájmech by mělo být pravidlem, že obec neopouští svou roli správce, ale aktivně sleduje plnění podmínek, pravidelně smlouvy reviduje a má připravený plán, co dělat v případě ukončení nájemního vztahu nebo změny účelu.

Specifickým případem jsou tzv. pronájmy s investičním závazkem, kdy nájemce investuje do objektu (např. rekonstrukce budovy), a jako protihodnotu dostává nízké nájemné. Tento model může být efektivní, ale pouze pokud smlouva jasně stanoví rozsah, kvalitu, lhůty a majetkové vypořádání v případě porušení závazku. Při absenci těchto prvků hrozí riziko ztráty majetku, právních sporů a nedostatečné kontroly nad veřejným statkem.

Dlouhodobý pronájem obecního majetku není pouze ekonomická smlouva, je to zásadní rozhodnutí o využití veřejného statku, které má dopady na budoucí generace, rozvoj území a důvěru veřejnosti. Kvalitní správa není omezena na správné ocenění nájemného, ale o schopnosti sladit soukromé zájmy s veřejným účelem a udržet si kontrolu nad tím, co obci náleží.