Rozpočet a finance obcí 8. díl: Hospodaření s majetkem obce – Jak definovat veřejný zájem v praxi?

Ing. Jan Mareš, MPA, LL.M.

Hospodaření s majetkem obce patří k nejcitlivějším oblastem samosprávné agendy. Zahrnuje nejen nakládání s nemovitostmi a movitým majetkem, ale také správu práv a závazků, investiční rozhodování, vztahy s občany i podnikateli a v neposlední řadě odpovědnost volených zástupců za péči o svěřený obecní majetek. Právní rámec hospodaření s majetkem je zdánlivě jednoduchý, obec je vlastníkem, vystupuje v právních vztazích jako soukromoprávní subjekt (§ 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích) a je povinna jednat s péčí řádného hospodáře. Tato jednoduchost však v praxi skrývá zásadní otázku: jak v konkrétním případě správně posoudit, co je „veřejný zájem“ a co je ještě hospodárné, účelné a efektivní?

Zásada veřejného zájmu je sice nepsaným, ale ústavně významným principem činnosti veřejné správy. Ve vztahu k majetku obce představuje jak měřítko legitimity rozhodnutí (např. prodeje, pronájmu, výměny), tak argument pro jeho zdůvodnění, obhajobu a kontrolu. Veřejný zájem ale nelze vnímat jako ideologickou veličinu, musí být konkrétní, ověřitelný a doložitelný. Zatímco v jedné obci může být ve veřejném zájmu bezúplatné převedení pozemků na kraj kvůli budoucí výstavbě nemocnice, v jiné obci může být veřejným zájmem právě zachování vlastnictví kvůli plánovanému komunitnímu bydlení.

Zákon o obcích (zejména § 39) stanoví, že obec může převádět svůj nemovitý majetek za cenu nižší než cenu obvyklou pouze v případě, že tím sleduje dosažení jiného veřejného zájmu, a to za podmínky, že takový záměr byl řádně zveřejněn a odůvodněn. Povinnost doložit veřejný zájem v tomto kontextu není formální, soudní praxe i kontrolní orgány kladou důraz na věcnou analýzu: komu bude prospěch sloužit, proč je prodej či bezúplatný převod nezbytný, zda existovala jiná možnost využití a jaký bude dlouhodobý dopad na hospodaření obce.

Dobrý příklad představuje obec, která převedla pozemky na neziskovou organizaci pro výstavbu domova pro seniory. Přestože cena byla výrazně nižší než tržní hodnota, záměr byl včas zveřejněn, řádně projednán, obsahoval vyčíslení přínosu a podmínky zpětného převodu při nedodržení účelu. Tento postup obstál i při pozdější kontrole. Naproti tomu jiná obec čelila kritice, protože převedla majetek za nízkou cenu podnikatelskému subjektu, ačkoliv údajný veřejný zájem nebyl nikdy konkretizován, nebyly stanoveny žádné podmínky a došlo k přeprodeji pozemků se ziskem bez možnosti obce do dění zasáhnout.

Rizika špatného vyhodnocení veřejného zájmu jsou značná. Vedle neplatnosti právního jednání hrozí obci i povinnost k náhradě škody, osobní odpovědnost zastupitelů nebo členů rady a poškození důvěry veřejnosti. Proto je klíčové, aby každý úkon s obecním majetkem, zejména pokud se nejedná o tržní transakci – obsahoval důkladné odůvodnění veřejného zájmu, ideálně doplněné usnesením orgánu obce, zápisem z jednání, znaleckým posudkem a právní analýzou.

Zvláštní kategorii představuje pronájem obecního majetku, kde je třeba rozlišovat mezi tržním a sociálním přístupem. Obce často poskytují obecní byty, pozemky či prostory za zvýhodněné nájemné, například seniorům, spolkům nebo kulturním institucím. I zde platí, že takový postup je možný pouze tehdy, pokud je odůvodněn veřejným zájmem, je přiměřený, nediskriminační a transparentně zveřejněn. Smlouvy by měly obsahovat jasné účelové vymezení využití, lhůty, možnosti ukončení a ustanovení pro případ porušení podmínek.

Samostatnou pozornost si zaslouží i problematika dlouhodobého pronájmu či výpůjčky, u níž často dochází ke skrytému vyvádění majetku z přímé správy obce. Takové smlouvy by měly být posuzovány nejen z pohledu hospodárnosti, ale i z hlediska možné obcházení pravidel pro nakládání s majetkem, včetně rizika obvinění z nehospodárnosti či klientelismu. Zde je vhodné pracovat s tzv. analýzou přiměřenosti, která porovná výši nájemného, přínosy pro obec a náklady na provoz s alternativními řešeními.

Z hlediska dlouhodobé správy je klíčové mít aktualizovanou evidenci majetku, včetně analýzy jeho využitelnosti, technického stavu a ekonomické efektivity. Právě na základě této evidence by měla obec rozhodovat, které objekty ponechá ve vlastnictví, které prodá, které zrekonstruuje a které nabídne k jinému způsobu využití. Přehled o majetku je nejen účetní povinností, ale i základem kvalitního plánování investic, údržby i rozhodování o prioritách.

Veřejný zájem při hospodaření s obecním majetkem není univerzální, ale kontextuální veličina. Obce by měly k této otázce přistupovat nejen právně, ale také věcně a s respektem ke komunitě, které slouží. Transparentnost, dokumentace, včasné zveřejnění a odůvodněné rozhodování nejsou jen požadavkem zákona, jsou nástrojem důvěry, legitimity a odpovědné samosprávy.