Obec jako pronajímatel a propachtovatel nemovitého majetku

Ing. Jan Mareš, MPA, LL.M.

Obce v České republice mají významnou úlohu v oblasti správy a využívání nemovitého majetku. Jako vlastníci různých typů nemovitostí mohou obce vystupovat v rolích pronajímatele a propachtovatele, což jim umožňuje efektivně hospodařit se svým majetkem a zároveň podporovat rozvoj místní komunity. Zatímco pronájem se týká především bytů a nebytových prostor, propachtování je typické pro zemědělskou půdu. Základní rozdíl mezi těmito dvěma formami spočívá v tom, že nájem umožňuje pouze užívání věci, kdežto pacht zahrnuje jak užívání, tak i zisk či výnos z požívání věci, tedy například sklizeň úrody.

Základním právním předpisem upravujícím postavení obcí je zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Tento zákon stanoví, že majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obce jsou povinny pečovat o zachování a rozvoj svého majetku a vést jeho evidenci.

Pronájem a pacht nemovitostí se řídí především občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.), který definuje základní pojmy a upravuje práva a povinnosti smluvních stran. Je důležité rozlišovat mezi nájmem a pachtem. Nájem je definován jako dočasné přenechání věci k užívání za úplatu. Pacht je charakterizován jako dočasné přenechání věci k užívání i požívání za úplatu, přičemž požíváním se rozumí právo brát z věci plody a užitky.

Pro obce jako veřejnoprávní korporace platí při nakládání s majetkem specifická pravidla. Jedním z nejdůležitějších je povinnost zveřejnit záměr pronájmu či propachtování na úřední desce, a to minimálně 15 dní před samotným uzavřením smlouvy. Tento krok zajišťuje transparentnost celého procesu a dává možnost případným zájemcům reagovat na nabídku obce.

Obec musí při stanovení podmínek pronájmu nebo pachtu dbát na transparentnost a rovný přístup k potenciálním zájemcům. Samotné uzavření nájemní či pachtovní smlouvy musí být schváleno příslušným orgánem obce, tedy zastupitelstvem nebo radou. Toto schválení je klíčovým momentem, který legitimizuje celý právní akt. Při stanovování ceny nájmu či pachtu je obec povinna respektovat cenu v místě a čase obvyklou. To znamená, že by měla reflektovat aktuální tržní podmínky v dané lokalitě, aby nedocházelo k nehospodárnému nakládání s obecním majetkem.

Velmi důležitým aspektem je povinnost obce pečovat o svůj majetek s péčí řádného hospodáře. To v praxi znamená, že by měla pravidelně kontrolovat stav pronajatých či propachtovaných nemovitostí a dbát na jejich řádnou údržbu. Součástí této péče je i vedení přehledné evidence majetku a důsledná kontrola včasného placení nájemného či pachtovného. Obce by neměly zapomínat ani na valorizační doložku, aby výše nájmu či pachtu stále odpovídala cenám obvyklým.

Obce mohou pronajímat nebo propachtovat různé typy nemovitostí, jako jsou například byty a nebytové prostory, pozemky (zemědělské, stavební, rekreační), vodní plochy či lesy a další přírodní zdroje.

Každý typ nemovitosti má svá specifika, která musí být zohledněna při stanovení podmínek nájmu nebo pachtu. Například u zemědělských pozemků je běžné uzavírat dlouhodobé pachtovní smlouvy, které umožňují pachtýři investovat do půdy a plánovat hospodaření v delším časovém horizontu.

Pronájem a pacht obecního majetku přináší obcím řadu výhod, kterými jsou například pravidelný příjem do obecního rozpočtu, možnost podpory místních podnikatelů a občanů, efektivní využití majetku, který obec momentálně nepotřebuje pro vlastní činnost či zachování kontroly nad majetkem při současném přenesení odpovědnosti za běžnou údržbu na nájemce nebo pachtýře.

Pro efektivní správu majetku je nezbytné, aby obec zavedla systém pravidelných kontrol pronajatých a propachtovaných nemovitostí. Tyto kontroly by měly být prováděny kompetentními osobami a jejich výsledky by měly být pečlivě dokumentovány. V případě zjištění jakýchkoliv nedostatků či porušení smluvních podmínek by měla obec neprodleně jednat a zjednat nápravu.

Dalším důležitým bodem je pravidelná aktualizace nájemních a pachtovních smluv. Tržní podmínky se mohou v průběhu času měnit a je v zájmu obce, aby její smlouvy odpovídaly aktuální situaci. To se týká nejen výše nájemného či pachtovného, ale i dalších smluvních podmínek.

Pravidelnou kontrolou a aktualizací smluv mohou obce eliminovat rizika, která mohou s přenecháním nemovitosti vzniknout. Těmito jsou například možnost nevhodného využívání majetku nájemcem nebo pachtýřem, riziko neplacení nájemného nebo pachtovného, možné spory ohledně údržby a oprav nemovitosti či komplikace při ukončování nájemního nebo pachtovního vztahu. Pro minimalizaci těchto rizik je klíčové pečlivé sestavení nájemní nebo pachtovní smlouvy, která jasně definuje práva a povinnosti obou stran.

V neposlední řadě je velmi důležitá transparentní komunikace s nájemci a pachtýři. Jasná a otevřená komunikace může předejít mnoha potenciálním problémům a přispívá k budování dobrých vztahů mezi obcí a uživateli jejího majetku.

Role obce jako pronajímatele a propachtovatele nemovitého majetku je významná nejen z ekonomického hlediska, ale i z pohledu rozvoje místní komunity. Správné nastavení podmínek pronájmu a pachtu může přispět k efektivnímu využívání obecního majetku, podpoře místního podnikání a zlepšení kvality života obyvatel. Zároveň je nezbytné, aby obce při těchto činnostech dodržovaly zákonné postupy a principy transparentnosti a hospodárnosti. Problematika pronájmu a propachtování obecního majetku je komplexní téma, které vyžaduje odborný přístup a znalost příslušné legislativy.